BGH stärkt Rechte von Immobilienkäufern

Wer eine Immobilie erwirbt, kann bei festgestellten Mängeln bereits Schadensersatz auf Grundlage eines Kostenvoranschlags vom Vorbesitzer veranlagen. Dies entschied am Freitag letztinstanzlich der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

“Handelt es sich um die Veräußerung einer gebrauchten Immobilie und übernimmt der Verkäufer eine untergeordnete werkvertragliche Verpflichtung (bspw. das Streichen der Wände und Decken), kann diese je nach Ausgestaltung der Vereinbarung und nach ihrer Bedeutung für den Vertrag isoliert dem Werkvertragsrecht unterworfen oder, wie vom V. Senat im entschiedenen Fall angenommen, vom Kaufrecht mit umfasst werden. Dann ist es aber auch nicht zu beanstanden, wenn dem Käufer die Vorfinanzierungslast genommen wird, indem der im Kaufrecht fehlende Vorschussanspruch durch den Schadensersatz in Höhe fiktiver Mängelbeseitigungskosten kompensiert wird.  

Im Werk- und damit insbesondere im Bau- und Architektenvertragsrecht wird es demgegenüber bei dem grundsätzlichen Verbot der fiktiven Schadensberechnung bleiben, was zu begrüßen ist. Die geänderte Rechtsprechung des VII. Senats stößt in der Praxis auf wenig Widerstand und löst zahlreiche dort typische Streitgestaltungen interessengerecht auf. Insbesondere bei Mängeln, die auf einer nicht erreichten vereinbarten Beschaffenheit beruhen, aber den Verkehrswert des Bauwerks unberührt lassen (bspw. der falsche Farbton der Fassade), wird das Recht des Unternehmers zur zweiten Andienung gestärkt.  

Einen Mangel dulden und den Schaden liquidieren – die “schwäbische Baufinanzierung” bei Bau- und Architektenverträgen ist damit endgültig Geschichte.”